Sottomano.Glossario della compravendita immobiliare
Le parole che si usano dalla proposta al rogito, spiegate in due righe: cos’è, perché riguarda chi vende quella casa, e l’errore che si sente più spesso. Con un esempio per ognuna.
I soldi
Caparra confirmatoriaLa somma che si versa alla proposta e che vale come garanzia: se poi non si va all'atto, qualcuno la perde.AccontoUn anticipo sul prezzo, senza nessuna funzione di garanzia.Caparra penitenzialeIl prezzo per potersi tirare indietro legittimamente.Proposta d'acquistoL'offerta scritta di chi compra, ferma per un certo tempo.PreliminareIl contratto con cui le parti si obbligano a firmare l'atto definitivo.RogitoL'atto notarile che trasferisce davvero la proprietà.ProvvigioneIl compenso dell'agenzia, dovuto da entrambe le parti.Deposito prezzo dal notaioUna parte del prezzo resta bloccata sul conto del notaio e si sblocca quando succede una certa cosa.Doppio della caparraSe non adempie chi ha ricevuto la caparra, l'altra parte può recedere e pretendere il doppio di quanto ha versato.Esecuzione in forma specificaSe chi si è obbligato a vendere poi non si presenta dal notaio, il giudice può emettere una sentenza che tiene luogo dell'atto e trasferisce la proprietà.Trascrizione del preliminareIl preliminare si può trascrivere nei registri immobiliari, con atto notarile.Proposta senza termineUna proposta scritta «irrevocabile» ma senza una data entro cui resta ferma.ContropropostaUn'accettazione che cambia anche una sola cosa rispetto alla proposta: prezzo, data del rogito, mobili, tempi di consegna.
Le tre conformità
Conformità urbanisticaLa casa è com'era nel progetto approvato dal Comune.Conformità catastaleLa planimetria depositata in catasto corrisponde alla casa di oggi.AgibilitàL'attestazione che la casa ha i requisiti per essere abitata: altezze, aria e luce, impianti, salubrità.Ante '67Il fabbricato la cui costruzione è INIZIATA prima del 1 settembre 1967. In atto, al posto degli estremi della licenza, il venditore rende una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.Nullità formale dell'attoL'atto è nullo se non contiene la dichiarazione del venditore con gli estremi del titolo edilizio.Atto di confermaUn atto successivo, nella stessa forma del primo, che aggiunge la menzione dimenticata e sana la nullità.
I documenti della casa
Titolo edilizioIl permesso con cui il Comune ha autorizzato la costruzione. Si è chiamato licenza fino al 1977, concessione fino al 2003, permesso di costruire da allora.Ricerca del progettoAndare a cercare la pratica edilizia del fabbricato negli archivi del Comune.SIPREIl sistema online di Roma Capitale per cercare e prenotare i fascicoli progettuali. Conserva dal 1931 in poi.Accesso agli attiLa richiesta con cui si ottiene copia di una pratica dagli uffici comunali.Irreperibilità del fascicoloL'attestazione ufficiale che il progetto non è stato trovato in archivio.CILA e SCIALe comunicazioni con cui si dichiarano lavori che non richiedono un permesso vero e proprio.CondonoLa domanda con cui, nel 1985, nel 1994 o nel 2003, si è chiesto di sanare un abuso.Visura catastaleL'estratto che dice chi risulta intestatario, con che quota, e i dati dell'immobile.APEL'attestato di prestazione energetica. Va allegato all'atto.Archivio Storico CapitolinoL'archivio di Roma dove stanno i progetti edilizi dei fabbricati costruiti fra il 1848 e il 1930 (fino al 1931 per le licenze di abitabilità).
Chi vende e chi compra
ProvenienzaCome l'attuale proprietario è diventato tale: acquisto, successione, donazione, asta, usucapione.DonazioneL'immobile è stato regalato da qualcuno.SuccessioneL'immobile arriva da un'eredità.Nuda proprietà e usufruttoLa proprietà è divisa: uno ha il bene, l'altro il diritto di usarlo e di prendere i frutti.Prelazione del conduttoreIl diritto dell'inquilino di comprare per primo, alle stesse condizioni offerte da altri.Prelazione dello StatoSugli immobili vincolati come beni culturali, il Ministero può comprare al posto dell'acquirente.Persona da nominareChi propone si riserva di indicare più avanti chi sarà il vero acquirente.DenuntiatioLa comunicazione formale al conduttore che ha diritto di prelazione, con prezzo e condizioni della vendita.RiscattoSe la prelazione è stata saltata, il conduttore può riprendersi l'immobile dal compratore, alle stesse condizioni.Quota di proprietàLa parte dell'immobile che appartiene a ciascun intestatario: 1/2, 1/3, 2/3.
Il condominio
Liberatoria dell'amministratoreLa dichiarazione che non ci sono spese condominiali arretrate.Regolamento contrattualeUn regolamento di condominio che contiene divieti veri e propri: niente affitti brevi, niente animali, niente uso professionale.Spese straordinarie deliberateLavori approvati dall'assemblea e non ancora pagati.Posto auto assegnatoUn posto auto in area comune assegnato in uso con una delibera, invece che di proprietà esclusiva.
Le tasse
Prezzo-valoreIl meccanismo per cui le imposte si pagano sul valore catastale invece che sul prezzo.Valore catastaleRendita catastale moltiplicata per 115,5 (prima casa) o per 126 (tutto il resto).Prima casaL'agevolazione che porta l'imposta di registro dal 9% al 2% (o l'IVA dal 10% al 4%).Imposta sostitutiva sul mutuoLo 0,25% dell'erogato se è prima casa, il 2% negli altri casi.Le spese di mediazione in attoAl rogito ciascuna parte dichiara, sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, se si è avvalsa di un mediatore, con i suoi dati, la partita IVA, il numero di iscrizione e le modalità di pagamento della provvigione.
Quando qualcosa va storto
Condizione sospensivaIl contratto produce effetti solo se succede una certa cosa entro una certa data.Diffida ad adempiereLa lettera formale che intima all'altro di fare quello che deve, entro un termine, altrimenti il contratto è risolto.Termine essenzialeUna data che non si può sforare: passata quella, il contratto si scioglie da solo.Risoluzione consensualeLe parti si accordano per sciogliere il contratto.
Il lavoro dell’agenzia, in ordine