Sottomano.Documenti per il rogito: la checklist per l’agenzia
È la lista che il fascicolo di Sottomano chiede in ogni pratica, cartella per cartella: chi li dà, quando servono, quali sono indispensabili. Non tutti servono sempre: dipende dalla casa.
Venditori
Chi li dà: Ogni venditore, per sé. Da chiedere: all’incarico.
| Documento | Quando serve | Peso |
|---|---|---|
| Carta d’identità | Sempre | Indispensabile |
| Tessera sanitaria o codice fiscale | Sempre | Indispensabile |
| Visura camerale aggiornata | se società o ente | Opportuno |
| Documenti sul titolare effettivo | se società, ente, trust o fiduciaria | Opportuno |
| Procura o prova dei poteri di rappresentanza | se agisce un esecutore | Opportuno |
| Certificato di stato civile | Sempre | Indispensabile |
| Certificato di residenza | Sempre | Indispensabile |
| Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio | se coniugato | Opportuno |
Titoli di provenienza
Chi li dà: Il venditore, o il notaio che fece l’atto. Da chiedere: all’incarico, prima della proposta.
| Documento | Quando serve | Peso |
|---|---|---|
| Atto di compravendita registrato e trascritto | Compravendita | Indispensabile |
| Dichiarazione di successione registrata | Successione legittima, oppure Successione testamentaria | Indispensabile |
| Verbale di pubblicazione del testamento | Successione testamentaria | Indispensabile |
| Atto di donazione registrato e trascritto | Donazione | Indispensabile |
| Assenso o rinuncia dei legittimari | Donazione | Indispensabile |
| Sentenza con attestazione di passaggio in giudicato | Sentenza | Indispensabile |
| Nota di trascrizione | Sentenza, oppure Usucapione | Indispensabile |
| Decreto di trasferimento trascritto | Decreto di trasferimento (asta) | Indispensabile |
| Provvedimento di cancellazione delle formalità | Decreto di trasferimento (asta) | Indispensabile |
| Atto di divisione registrato e trascritto | Divisione | Indispensabile |
| Atto di permuta registrato e trascritto | Permuta | Indispensabile |
| Sentenza di usucapione o accertamento negoziale | Usucapione | Indispensabile |
Catasto
Chi li dà: L’agenzia (visura e planimetria) o il tecnico. Da chiedere: all’incarico.
| Documento | Quando serve | Peso |
|---|---|---|
| Visura catastale aggiornata | Sempre | Indispensabile |
| Planimetria catastale | Sempre | Indispensabile |
| Visura catastale cantina | Sempre | Opportuno |
| Planimetria catastale cantina | Sempre | Opportuno |
Urbanistica ed edilizia
Chi li dà: Il tecnico, dall’archivio del Comune; il venditore per quello che ha. Da chiedere: prima del preliminare.
| Documento | Quando serve | Peso |
|---|---|---|
| Certificato di agibilità Da acquisire in copia | Sempre | Indispensabile |
| DIA | Sempre | Opportuno |
| SCIA | Sempre | Opportuno |
| CILA | Sempre | Opportuno |
| Fusione | Sempre | Opportuno |
| Frazionamento | Sempre | Opportuno |
| Divisione | Sempre | Opportuno |
| Licenza edilizia | Sempre | Opportuno |
| Concessione edilizia | Sempre | Opportuno |
| Permesso di costruire | Sempre | Opportuno |
| Fascicolo condono completo Domanda, concessione in sanatoria e ricevute dell'oblazione | Sempre | Indispensabile |
| Dichiarazione sostitutiva ante ’67 La predispone il notaio: qui basta segnarla | Sì a «L’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967?» | Indispensabile |
| Titolo edilizio originario Licenza, concessione o permesso: bastano numero e data | No a «L’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967?» | Indispensabile |
| Accesso agli atti in Comune Ricostruisce tutta la storia edilizia dell’immobile | Non lo so a «L’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967?», oppure Non lo so a «Dopo la costruzione sono stati fatti lavori?» | Indispensabile |
| Titoli edilizi successivi CILA, SCIA, DIA o permesso, con la fine lavori | Sì a «Dopo la costruzione sono stati fatti lavori?» | Indispensabile |
| Verifica tecnica di conformità Tecnico e, se serve, CILA o SCIA in sanatoria prima del rogito | No a «Lo stato attuale corrisponde ai titoli edilizi?», oppure Non lo so a «Lo stato attuale corrisponde ai titoli edilizi?» | Indispensabile |
| Verifica condoni in Comune Si controlla con l’accesso agli atti | Non lo so a «È mai stato chiesto un condono?» | Indispensabile |
| Dichiarazione di mancata agibilità Per iscritto nella proposta: tutela te e la provvigione | No a «Esiste il certificato di agibilità?» | Indispensabile |
| Verifica agibilità in Comune Si chiede con l’accesso agli atti | Non lo so a «Esiste il certificato di agibilità?» | Indispensabile |
| Convenzione e calcolo dell’affrancazione Prezzo massimo di cessione e costo per togliere il vincolo | Sì a «È edilizia convenzionata? (piano di zona, PEEP)» | Indispensabile |
| Verifica della convenzione Risulta dall’atto di provenienza o dal Comune | Non lo so a «È edilizia convenzionata? (piano di zona, PEEP)» | Indispensabile |
| Autorizzazione o verifica del vincolo Attenzione alla prelazione dello Stato | Sì a «Ci sono vincoli, culturali o paesaggistici?» | Indispensabile |
| Verifica dei vincoli Soprintendenza e strumenti urbanistici del Comune | Non lo so a «Ci sono vincoli, culturali o paesaggistici?» | Indispensabile |
Prestazione energetica
Chi li dà: Il certificatore energetico; il venditore per il libretto. Da chiedere: prima degli annunci, e all’atto.
| Documento | Quando serve | Peso |
|---|---|---|
| Attestato di prestazione energetica — APE | Sempre | Indispensabile |
| Ricevuta di trasmissione alla Regione | Sempre | Opportuno |
| Libretto d’impianto | Autonomo, oppure Centralizzato | Indispensabile |
| Allegato II — rapporto di controllo | Autonomo, oppure Centralizzato | Indispensabile |
| Dichiarazione del venditore di assenza dell’impianto | Assente | Indispensabile |
Condominio
Chi li dà: L’amministratore di condominio. Da chiedere: prima del rogito.
| Documento | Quando serve | Peso |
|---|---|---|
| Liberatoria condominiale | Sempre | Indispensabile |
| Regolamento di condominio e tabelle millesimali | Sempre | Opportuno |
| Ultimi verbali assembleari | Sempre | Opportuno |
Vincoli, pesi e occupazione
Chi li dà: L’agenzia o il notaio (ispezione), la banca (estinzione), il venditore (locazione). Da chiedere: prima del rogito.
| Documento | Quando serve | Peso |
|---|---|---|
| Ispezione ipotecaria aggiornata | Sempre | Indispensabile |
| Conteggio di estinzione del mutuo con dietimi giornalieri | Mutuo o ipoteca da estinguere | Indispensabile |
| Contratto di locazione registrato | Immobile locato | Indispensabile |
| Disdetta o accordo di rilascio | Immobile locato · Con il conduttore · Contratto disdettato | Indispensabile |
Acquirenti
Chi li dà: Ogni acquirente, per sé. Da chiedere: alla proposta.
| Documento | Quando serve | Peso |
|---|---|---|
| Carta d’identità | Sempre | Indispensabile |
| Tessera sanitaria o codice fiscale | Sempre | Indispensabile |
| Visura camerale aggiornata | se società o ente | Opportuno |
| Documenti sul titolare effettivo | se società, ente, trust o fiduciaria | Opportuno |
| Procura o prova dei poteri di rappresentanza | se agisce un esecutore | Opportuno |
| Certificato di stato civile | Sempre | Indispensabile |
| Certificato di residenza | Sempre | Indispensabile |
| Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio | se coniugato | Opportuno |
Compravendita
Chi li dà: Le parti e l’agenzia. Da chiedere: dalla proposta al rogito.
| Documento | Quando serve | Peso |
|---|---|---|
| Proposta d’acquisto sottoscritta | Sempre | Indispensabile |
| Ricevuta pagamento caparra | Sempre | Indispensabile |
| Ricevuta pagamento integrazione caparra | Sempre | Opportuno |
| Preliminare registrato | Sempre | Opportuno |
| Fattura agenzia Venditore | Sempre | Opportuno |
| Fattura agenzia Acquirente | Sempre | Opportuno |
| Pagamenti agenzia Venditore | Sempre | Opportuno |
| Pagamenti agenzia Acquirente | Sempre | Opportuno |
Le domande che ci fanno
Servono tutti questi documenti?
No: quelli «sempre» servono in ogni vendita; gli altri dipendono dalla casa (è in successione? è affittata? ci sono stati lavori?). Nel programma, rispondendo alle domande di ogni cartella, restano solo quelli che servono davvero.
Chi li chiede?
Di solito l’agenzia, perché arrivino in tempo: alcuni li dà il venditore, altri il tecnico, l’amministratore o la banca. Il notaio li controlla prima dell’atto.
Quando conviene cominciare?
All’incarico. Provenienza, catasto e urbanistica sono quelli che fanno saltare le date se arrivano tardi.
Cosa vuol dire «opportuno»?
Che non è sempre indispensabile, ma conviene averlo: evita domande del notaio o della banca il giorno prima.
Il lavoro dell’agenzia, in ordine