L’antiriciclaggio in agenzia,
domanda per domanda.

Sì. L'agente in affari in mediazione immobiliare è nell'elenco dei soggetti obbligati.

• Per le compravendite l'obbligo non ha soglie: vale sempre.
• Per le locazioni l'obbligo scatta solo quando il canone mensile è pari o superiore a 10.000 euro.
• La qualifica è agganciata all'iscrizione al Registro delle imprese ai sensi della legge 39/1989.

Perché conta. Se non sai di essere un soggetto obbligato, non fai nulla di quello che segue. È il punto da cui nascono quasi tutte le contestazioni.

All'incarico. Per il venditore il momento è la firma dell'incarico di mediazione, non la proposta e non il preliminare.

• L'incarico di mediazione è il conferimento di un incarico per una prestazione professionale, che è il primo caso previsto dalla legge.
• Non conta se l'incarico è esclusivo o non esclusivo: la norma parla di conferimento dell'incarico e non distingue.
• Il MEF, nelle sue FAQ ufficiali, dice la stessa cosa: il momento è quello del conferimento dell'incarico.

Perché conta. È l'errore più diffuso. Chi aspetta la proposta ha già la violazione alle spalle, perché il termine è scattato settimane prima.

Sì. L'acquirente è un cliente a sé: per lui il momento è la firma della proposta.

• Cliente non è solo chi ti dà l'incarico: è anche chi richiede o ottiene una tua prestazione.
• Chi firma una proposta d'acquisto tramite la tua agenzia ottiene una tua prestazione, quindi va verificato come il venditore.
• In pratica sono due adeguate verifiche in due momenti diversi, non una sola.

Perché conta. Il fascicolo con solo il venditore è un fascicolo incompleto. In un'ispezione manca metà del lavoro.

Se la consulenza è oggetto di un incarico, gli obblighi ci sono comunque.

• Conta che ci sia un incarico per una prestazione professionale, non l'etichetta che gli dai.
• Su questo il MEF si è espresso in modo esplicito nelle sue FAQ.

Perché conta. Molti pensano che senza mandato a vendere siano fuori dal perimetro. Non è così, e la consulenza pagata è il caso tipico.

Il decreto mette gli agenti immobiliari fra i soggetti obbligati, per le locazioni, solo quando il canone mensile è pari o superiore a 10.000 euro.

• La soglia dei 10.000 euro è mensile, e riguarda solo le locazioni. Per le compravendite non esiste soglia.
• Attenzione: una FAQ del MEF ragiona invece sul canone complessivo del contratto rispetto alla soglia dei 15.000 euro. Le due letture non coincidono.
• La soglia dei 10.000 euro al mese è nel testo di legge vigente; la FAQ del MEF non è datata e potrebbe essere anteriore alla modifica che ha introdotto quella soglia.

Per l'incarico di mediazione no. La soglia dei 15.000 euro riguarda un caso diverso, l'operazione occasionale.

• L'incarico di mediazione ricade nella lettera a) dell'art. 17, dove la soglia non c'è.
• La soglia dei 15.000 euro sta nella lettera b) e vale per le operazioni occasionali.
• Il valore dell'immobile e l'importo della provvigione non spostano l'obbligo.
• La stessa lettera b) prevede anche una seconda soglia, più bassa, di mille euro per i trasferimenti di fondi o di cripto-attività.

Perché conta. La soglia dei 15.000 euro è la scusa più usata per non fare il fascicolo su una casa piccola. Non regge.

Quattro cose: identificare il cliente, identificare il titolare effettivo, capire scopo e natura dell'incarico, e controllare il rapporto finché dura.

• L'identificazione richiede l'esibizione di un documento d'identità in corso di validità, di cui va acquisita copia cartacea o elettronica.
• Non basta annotare i dati a voce o copiarli da un contratto vecchio.
• Il controllo non finisce alla firma: dura per tutta la pratica.

Perché conta. Le prime due voci sono quelle che vengono chieste in ispezione. Le altre due sono quelle che vengono dimenticate.

Sì, ma solo nei casi che la legge elenca. Il più usato in agenzia è l'identità digitale con livello di garanzia almeno significativo.

• La regola generale resta l'identificazione in presenza, anche tramite un tuo dipendente o collaboratore.
• L'obbligo si considera assolto senza presenza fisica, fra l'altro, quando i dati risultano da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, quando il cliente ha un'identità digitale di livello almeno significativo, oppure quando l'hai già identificato per un altro rapporto in essere e le informazioni sono aggiornate.
• Il cliente già identificato in passato va bene solo se le informazioni sono ancora adeguate rispetto al suo profilo di rischio.

Perché conta. Fare tutto per email senza rientrare in uno di questi casi vuol dire non aver identificato nessuno, anche se il fascicolo sembra pieno.

Sì, e per iscritto sotto la propria responsabilità. Chi fornisce dati falsi commette un reato.

• La legge mette l'obbligo di collaborare in capo al cliente, non solo a te.
• Chi è obbligato a fornire i dati per l'adeguata verifica e dà dati falsi rischia la reclusione da sei mesi a tre anni e la multa da 10.000 a 30.000 euro.
• Questo si dice al cliente prima, non dopo: di solito basta a far arrivare i documenti.

Perché conta. Serve a smontare l'idea che l'adeguata verifica sia una seccatura che l'agenzia impone di sua iniziativa.

La persona fisica a cui in ultima istanza è attribuibile la proprietà o il controllo. Per le società di capitali la soglia è una partecipazione superiore al 25 per cento.

• La soglia è superiore al 25 per cento, non pari o superiore: il 25 per cento esatto non basta da solo.
• Vale anche la proprietà indiretta, tramite società controllate, società fiduciarie o interposta persona.
• Se l'assetto proprietario non dà un esito univoco, si guarda al controllo: maggioranza dei voti in assemblea ordinaria, voti sufficienti per un'influenza dominante, o vincoli contrattuali che consentono un'influenza dominante.

Perché conta. La visura camerale da sola quasi mai basta. È qui che i fascicoli restano a metà.

Si indicano le persone fisiche che hanno poteri di rappresentanza legale, amministrazione o direzione. Ma va scritto anche perché non si è arrivati al titolare effettivo vero.

• È un criterio residuale: si usa solo dopo aver provato gli altri.
• La legge chiede di conservare traccia delle verifiche fatte e delle ragioni che non hanno permesso di individuare il titolare effettivo.
• Scrivere l'amministratore senza spiegare perché è la scorciatoia che in ispezione si nota subito.

Perché conta. La motivazione scritta è l'unica cosa che distingue un fascicolo prudente da uno fatto a caso.

Sì, ma proporzionate. La legge chiede presidi e procedure adeguati alla propria natura e dimensione, non un manuale da banca.

• La valutazione del rischio va documentata e periodicamente aggiornata, e messa a disposizione delle autorità.
• Non esiste nel decreto nessuna esenzione per le ditte individuali o le micro-imprese.
• Il MEF ha precisato che ciascun soggetto obbligato è chiamato in proprio a valutare i rischi, con presidi proporzionati alla dimensione organizzativa.
• Senza procedure che permettano di dimostrare il rischio associato al cliente, non puoi applicare le misure semplificate: devi applicare sempre quelle ordinarie.

Perché conta. È la domanda che ferma le agenzie piccole. La risposta utile è che serve poco, ma quel poco deve esistere per iscritto.

Sempre in tre casi: paesi terzi ad alto rischio, rapporti di corrispondenza transfrontalieri, e clienti o titolari effettivi che sono persone politicamente esposte.

• Oltre a questi tre casi, la rafforzata si applica ogni volta che il rischio rilevato è elevato.
• Fra i fattori di rischio che la legge elenca ce ne sono alcuni che in agenzia si incontrano davvero: rapporti instaurati in circostanze anomale, strutture che sono veicoli di interposizione patrimoniale, attività economiche con elevato utilizzo di contante, assetto proprietario anomalo o troppo complesso per l'attività svolta.
• La rafforzata si applica anche a chi era una persona politicamente esposta e ha lasciato la carica da più di un anno, se il rischio è elevato.
• Non confondere i casi in cui è dovuta sempre (comma 5) con i fattori di rischio da valutare (comma 2).

Perché conta. La rafforzata è quella che nessuno fa, ed è quella che pesa più di tutte quando arriva un'ispezione su una pratica andata male.

Chi occupa o ha lasciato da meno di un anno una carica pubblica importante, più i suoi familiari e chi ha con loro stretti legami noti.

• L'elenco arriva più in basso di quanto si pensi: comprende il sindaco di un comune con almeno 15.000 abitanti, gli assessori regionali, i consiglieri regionali.
• Comprende anche i componenti degli organi di amministrazione, direzione o controllo di imprese controllate dallo Stato o partecipate in misura prevalente o totalitaria da regioni e comuni sopra i 15.000 abitanti.
• Fra i familiari la legge indica i genitori, il coniuge o la persona legata in unione civile o convivenza di fatto, i figli e i loro coniugi.
• Una persona politicamente esposta non è un cliente da rifiutare: è un cliente da verificare in modo rafforzato.

Perché conta. In una città media un sindaco o un assessore che compra casa è normale. Il problema è non accorgersi che quella pratica richiedeva la rafforzata.

Solo in presenza di un basso rischio, e mai quando c'è un sospetto di riciclaggio.

• La semplificata riduce estensione e frequenza degli adempimenti, non li elimina.
• Fra gli indici di basso rischio che la legge elenca: società quotate su un mercato regolamentato, pubbliche amministrazioni, clienti residenti in aree geografiche a basso rischio.
• L'art. 23 non prevede nessun regime speciale per gli agenti immobiliari: gli indici sono gli stessi per tutti.
• Come detto sopra, senza procedure scritte che dimostrino il basso rischio la semplificata non si può applicare.

Perché conta. La semplificata viene usata come default per fare meno. È l'opposto: è l'eccezione che devi poter dimostrare.

Alla UIF, senza ritardo e prima di compiere l'operazione, quando sai, sospetti o hai motivi ragionevoli per sospettare che ci sia riciclaggio.

• La segnalazione va alla UIF, non alla Guardia di Finanza e non alla Procura.
• Finché non hai segnalato, l'operazione non si compie. Ci sono eccezioni strette: obbligo di legge di ricevere l'atto, operazione non rinviabile, o rinvio che ostacolerebbe le indagini. In quei casi informi la UIF subito dopo.
• Il sospetto si desume da caratteristiche, entità, natura dell'operazione, dal suo collegamento o frazionamento e da ogni altra circostanza che conosci per il tuo lavoro.
• La UIF pubblica indicatori di anomalia per aiutare a riconoscere le operazioni sospette: quelli vigenti sono nel provvedimento del 12 maggio 2023, applicabile dal 1 gennaio 2024.
• Dal 1 luglio 2026 si applicano anche le nuove istruzioni UIF per la rilevazione e la segnalazione, adottate col provvedimento del 18 dicembre 2025.

Perché conta. Il sospetto non è una certezza e non serve provare niente. Aspettare di essere sicuri è il modo tipico di arrivare tardi.

No. La legge dice espressamente che il ricorso frequente o ingiustificato al contante è un elemento di sospetto, anche sotto la soglia.

• Rispettare il limite del contante non ti esonera dalla segnalazione: sono due piani distinti.
• Conta in particolare il versamento o il prelievo in contante di importi non coerenti col profilo di rischio del cliente.
• Quindi tanti pagamenti da quattromila euro non sono più tranquilli di uno da ventimila: possono essere meno tranquilli.

Perché conta. È la convinzione sbagliata più pericolosa che gira in agenzia, perché fa sembrare prudente esattamente il comportamento che la legge indica come sospetto.

No. È vietato dirlo al cliente e a terzi, ed è un reato.

• Il divieto copre tre cose: che hai segnalato, che la UIF ti ha chiesto altre informazioni, e che ci sono o potrebbero esserci indagini.
• Vale non solo per chi segnala, ma per chiunque ne sia comunque a conoscenza: quindi anche i tuoi collaboratori.
• Chi viola il divieto rischia l'arresto da sei mesi a un anno e l'ammenda da 5.000 a 30.000 euro.
• Tentare di dissuadere il cliente da un'attività illegale non viola il divieto.

Perché conta. Serve detto prima, in formazione. Dopo, il danno è fatto e non è rimediabile.

Ti astieni. Non instauri, non esegui e non prosegui il rapporto, e valuti se segnalare alla UIF.

• Serve un'impossibilità oggettiva, non una difficolta.
• L'astensione riguarda il rapporto e le operazioni, quindi anche una pratica già avviata.
• Valutare se segnalare non vuol dire segnalare sempre: vuol dire che la valutazione va fatta e conviene che resti scritta.

Perché conta. Andare avanti comunque con un cliente che non si lascia identificare è il modo più diretto di trasformare un problema del cliente in un problema tuo.

5.000 euro. Il divieto scatta a importi pari o superiori, quindi 5.000 euro esatti sono già vietati: il massimo lecito è 4.999,99.

• Attenzione a come si cita: il comma 1 dell'art. 49 dice ancora 3.000 euro, ma il comma 3-bis dello stesso articolo stabilisce che dal 1 gennaio 2023 il divieto è riferito alla cifra di 5.000 euro.
• Il divieto vale per il trasferimento fra soggetti diversi, a qualsiasi titolo, di denaro contante e titoli al portatore.
• Vale anche se l'importo viene spezzato in più pagamenti sotto soglia che appaiono artificiosamente frazionati.
• Soglie diverse da non confondere: per il servizio di rimessa di denaro il limite resta 1.000 euro.

Perché conta. Chi legge solo il comma 1 sbaglia di duemila euro. È l'errore più facile da fare su questa norma, perché la cifra vecchia è ancora scritta nel testo.

Sì. Va comunicato al Ministero dell'economia e delle finanze entro trenta giorni.

• L'obbligo riguarda i soggetti obbligati che hanno notizia dell'infrazione nell'esercizio della propria attività, quindi anche l'agenzia.
• Non è una scelta discrezionale: è un obbligo di comunicazione, distinto dalla segnalazione di operazione sospetta.
• Se hai già segnalato quella stessa operazione alla UIF, la comunicazione al MEF non è dovuta.

Perché conta. Molti pensano che il limite del contante riguardi solo chi paga. Chi se ne accorge e tace ha un problema suo.

Le parti dichiarano al notaio, con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, le modalità di pagamento del prezzo e se si sono avvalse di un mediatore, con i suoi dati e le modalità di pagamento della provvigione.

• Va dichiarato: se si è usato un mediatore; i dati identificativi del titolare o del legale rappresentante, o del mediatore che ha operato per la società; codice fiscale o partita IVA; numero di iscrizione e camera di commercio di riferimento.
• Sul compenso: l'ammontare della spesa sostenuta, oppure il numero della fattura con la corrispondenza fra importo fatturato e spesa effettiva. In ogni caso le analitiche modalità di pagamento della provvigione.
• L'obbligo è di ciascuna delle parti, non solo del venditore, e vale anche se la cessione è soggetta a IVA.
• In caso di indicazione omessa, incompleta o mendace: sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro, e i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore ai fini dell'imposta di registro.

Perché conta. È una norma fiscale, non antiriciclaggio, ma tocca l'agenzia da vicino: se la provvigione è stata pagata in modo che non si vuole dichiarare, il problema emerge qui, davanti al notaio.

Dieci anni dalla fine della prestazione. E il fascicolo deve permettere di ricostruire data dell'incarico, dati del cliente e del titolare effettivo, scopo del rapporto, data, importo e causale dell'operazione e mezzi di pagamento.

• I dati vanno acquisiti nel sistema di conservazione entro trenta giorni dall'incarico, dall'operazione, dalla variazione o dalla chiusura.
• Il sistema deve prevenire qualsiasi perdita di dati e garantire integrita e non alterabilita dopo l'acquisizione, oltre al mantenimento della storicita.
• Va indicato in modo esplicito chi è legittimato ad alimentare il sistema e ad accedervi.
• La conservazione si può affidare a un centro di servizi esterno, ma la responsabilità resta tua e devi avere accesso diretto e immediato.

Perché conta. Dieci anni sono lunghi e i trenta giorni sono brevi. Un fascicolo completato mesi dopo è fuori termine anche se contiene tutto.

Per l'adeguata verifica omessa 2.000 euro, che salgono da 2.500 a 50.000 nei casi gravi. Per la segnalazione omessa 3.000 euro, che salgono da 30.000 a 300.000.

• Le due sanzioni più pesanti riguardano la segnalazione, non l'adeguata verifica: è la parte che viene trascurata di più ed è quella che costa di più.
• Se dalla violazione degli obblighi di adeguata verifica e conservazione deriva come conseguenza diretta l'omessa segnalazione, si applicano solo le sanzioni sulla segnalazione.
• Ci sono anche fattispecie penali: falsificare o usare dati falsi nell'adeguata verifica è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e la multa da 10.000 a 30.000 euro.
• Il Comitato di sicurezza finanziaria, nell'Analisi nazionale dei rischi 2024, conferma per gli agenti immobiliari un rischio specifico elevato: il settore è guardato con attenzione.

Perché conta. Serve per dare la misura giusta: il rischio non è la multa da duemila euro, è la catena che parte da un fascicolo incompleto e arriva alla segnalazione che non è stata fatta.